Dne 29. 7. 2021 byl zveřejněn ve Sbírce zákonů v částce č. 124 zákon č. 284/2021 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím stavebního zákona. Tento zákon se mj. promítne od 1. 1. 2024 do zákonu č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jako „ZDPH“). Hlavním dopadem novely do ZDPH je určení sazby DPH u dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení (§ 48 ZDPH), sazby DPH u výstavby nebo dodání stavby pro sociální bydlení (§ 49 ZDPH) a podmínky pro osvobození od daně bez nároku na odpočet daně při dodání nemovitostí (§ 56 ZDPH) a při nájmu nemovitostí (§ 56a ZDPH).

ZDPH v § 48, odst. 1 říká, že se první snížená sazba použije při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud se jedná o stavbu na bydlení nebo sociální bydlení. V následujícím odstavci vymezuje, co je myšleno stavbou na bydlení:

• stavba bytového domu,
• stavba rodinného domu,
• stavba sloužící k využití stavby bytového nebo rodinného domu a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového nebo rodinného domu,
• obytný prostor,
• místnost využívaná společně s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

A zde se promítne do ZDPH rozdílné definice staveb na bydlení, neboť se ZDPH nově odkazuje na stavební zákon (oproti původnímu znění, kde se ZDPH odkazoval na právní předpisy upravující katastr nemovitostí), tudíž by u stavby na bydlení, která nesplňuje parametry dle nového stavebního zákona, musela být použita základní sazba.

Pojem bytový dům a rodinný dům se v původním znění odkazovaly na vyhlášku č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, která je v příloze Technické podrobnosti pro správu katastru definuje následujícím způsobem:

• bytový dům: „Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena [§ 2 písm. a) bod 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb.]“
• rodinný dům: „Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví [§ 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb.]“

Podle nové úpravy stavebního zákona, na který se nově ZDPH odvolává, upravil stávající definice následovně:

• bytový dům: „Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží k bydlení“ [§ 13 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb.]
• rodinný dům: „Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení, a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry“ [§ 13 písm. c) zákona č. 283/2021 Sb.]

Je patrné, že pojem rodinný dům podle nové úpravy je přívětivější, díky čemuž rodinný dům podle staré úpravy bude rodinným domem i podle nové úpravy. Nová úprava jako rodinný dům definuje stavbu, která má třetí patro nejen pod krovem nebo pod plochou střechou za předpokladu, že je ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny alespoň o 2 metry.

Přechodná ustanovení řeší situace, kdy byly započaty stavení práce před účinností zákona. Přechodná ustanovení se týkají:

• stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud se jedná o rodinný dům podle § 48 odst. 2 písm. b) nebo § 48 odst. 5 písm. b) ZDPH;
• stavebních nebo montážních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení, pokud se jedná o rodinný dům podle § 48 odst. 5 písm. b) ZDPH;
• stavebních nebo montážních prací, kterými se stavba nebo prostor mění na stavbu pro sociální bydlení.

V těchto případech, pokud byly práce započaty přede dnem nabytí novely zákona, se po dobu 2 let ode dne nabytí zákona uplatní první snížená sazba.

Dále přechodné ustanovení říká, že u rodinného domu podle § 48 odst. 5 písm. b) ZDPH (tedy stavba pro sociální bydlení, jehož podlahová plocha přesahuje 350 m2) se použije první snížená sazba po dobu 2 let ode dne nabytí účinnosti zákona v souladu s § 49 odst. 3 písm. a) až c) ZDPH (tedy u dodání staveb pro sociální bydlení; pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení; práva stavby, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení).

Dále novelizované znění zákona o DPH obsahuje legislativně-technické úpravy § 56 odst. 2 a 3 a § 56a odst. 3 zákona o DPH vycházející z přijetí stavebního zákona.

Zdroje:

[1] Sbírka zákonů – stejnopis částky č. 124

[2] Zápis Koordinačního výboru 06/2023

[3] GFŘ – upozornění na odložení účinnosti novely ZDPH týkající se nemovitých věcí

[4] Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty